정부가 부동산시장 안정 대책을 발표하며 고가주택 대출 규제와 1주택자 전세대출 DSR 적용 등 고강도 조치를 내놨습니다. 이번 조치는 최근 다시 불붙은 수도권 집값 과열을 잡기 위한 ‘핀셋형 대책’으로 평가받고 있습니다.
10월 16일부터 적용되는 새로운 부동산시장 안정 대책의 주요 내용을 정리해 보겠습니다.
💰 고가주택 대출 한도, 최대 2억으로 축소
이번 부동산시장 안정 대책의 핵심은 ‘대출 총량 억제’입니다.
수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도가 주택가격 구간별로 크게 줄어듭니다.
- 15억 원 이하 주택: 기존처럼 6억 원 유지
- 15억~25억 원 미만 주택: 한도 4억 원으로 축소
- 25억 원 초과 고가주택: 최대 2억 원까지만 대출 가능
이는 대출을 통한 고가 아파트 매수나 ‘상급지 갈아타기’ 수요를 억제하기 위한 조치입니다.
다만 재건축·재개발 이주비 대출은 기존 6억 원 한도가 그대로 유지됩니다.
https://youtu.be/kVxaQKaAgqE
🏡 1주택자 전세대출도 DSR 규제에 포함
그동안 전세대출은 서민 주거 안정을 이유로 DSR(총부채원리금상환비율) 규제에서 제외돼 왔습니다. 하지만 일부가 ‘갭투자’ 용도로 악용되며 집값 상승을 자극한다는 비판이 제기되어 왔죠.
이에 따라 10월 29일부터는 1주택자의 전세대출도 DSR 규제에 포함됩니다.
금융위원회는 우선 1주택자를 대상으로 적용하고, 향후 시장 반응을 보며 단계적 확대를 검토하겠다고 밝혔습니다.
📈 스트레스 금리·위험가중치 상향…대출 여력 제한 강화
이번 대책에는 ‘스트레스 금리’ 인상도 포함됐습니다.
기존 하한선 1.5%였던 스트레스 금리가 3%로 상향되어, 향후 금리가 낮아지더라도 대출 가능 금액이 과도하게 늘어나지 않도록 조정됩니다.
또한 은행권 주택담보대출의 위험가중치 하한도 내년 4월에서 내년 1월로 앞당겨 20%로 상향됩니다.
이는 금융시장의 부동산 쏠림 현상을 완화하고 생산적 금융을 유도하기 위한 정책적 판단입니다.
🏘️ 규제지역 대출 규제 즉시 강화
새롭게 지정된 서울 21개 자치구와 경기 12개 지역 등 규제지역에는 강화된 대출 규제가 즉시 적용됩니다.
무주택자의 주택담보인정비율(LTV)은 기존 70%에서 40%로 축소,
전세대출을 보유한 사람은 3억 원 초과 아파트 매입이 금지됩니다.
또한 1억 원 초과 신용대출 보유자는 1년간 규제지역 내 주택 구매가 제한됩니다.
토지거래허가구역 내 상가·오피스텔 등 비주택 담보대출의 LTV 역시 70%에서 40%로 낮아집니다.
⚖️ 풍선효과·‘똘똘한 한 채’ 현상 우려
전문가들은 이번 부동산시장 안정 대책으로 고가주택 수요는 줄겠지만, 대신 중저가 아파트로 수요가 이동하는 **‘풍선효과’**가 발생할 가능성을 지적합니다.
또한 현금 여력이 있는 자산가 중심으로 ‘똘똘한 한 채’ 선호 현상이 심화될 수 있다는 우려도 나옵니다.
정부는 이에 대해 “시장 동향을 면밀히 모니터링하고 필요 시 추가 대책도 검토하겠다”며,
주담대 위험가중치 하한을 25%까지 상향하거나 고위험 대출 대상 확대 등의 추가 규제 가능성도 열어뒀습니다.
🔍 전문가 시각: 대출 규제는 시장 안정의 ‘양날의 검’
이번 부동산시장 안정 대책은 단기적으로는 과열된 수도권 부동산 시장에 제동을 걸 수 있을 것으로 보입니다.
하지만 거래절벽과 풍선효과 등 부작용도 배제할 수 없습니다.
결국 핵심은 **대출 규제의 ‘속도 조절’**에 달려 있습니다.
정부가 시장 상황을 실시간으로 점검하며, 실수요자는 보호하고 투기 수요는 억제하는 균형 잡힌 정책 운영이 필요하다는 것이 전문가들의 중론입니다.
